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機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2015年將兩次降息 住房潛在需求逐年降低

發(fā)布日期:2014/11/10 10:17:59   |   瀏覽次數(shù):4254   來(lái)源:長(zhǎng)江商報(bào)

8日,中金公司發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)2015年走勢(shì)預(yù)測(cè)”,預(yù)測(cè)2015年將會(huì)有兩次降息,住房潛在需求將逐年降低,房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)或在2015年二季度及以后恢復(fù)。另外房地產(chǎn)市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”。分析師認(rèn)為,此階段,開發(fā)商首先要做好服務(wù),加速轉(zhuǎn)型,才能在消化期維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
  
  變模式:從“拉客”到“留客”
  
  進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代,銷售規(guī)模見頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后,開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型,存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。“展望未來(lái)三到五年,我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)空間見頂?shù)那闆r下,將迎來(lái)開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機(jī)。”中金公司專家分析說(shuō)。
  上周末武漢8盤入市,新老盤齊上陣。記者踩盤發(fā)現(xiàn),不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變營(yíng)銷方式,從“看房送電影票”轉(zhuǎn)變成體驗(yàn)高大上數(shù)字體驗(yàn)中心。與萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大牌企業(yè)合作建造數(shù)字營(yíng)銷中心的武漢筑巢數(shù)字傳媒有限公司,昨日在中民仁壽里發(fā)起數(shù)字展廳體驗(yàn)會(huì);∧挥霸后w驗(yàn)實(shí)景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型,不少高精尖的產(chǎn)品直接同房產(chǎn)銷售聯(lián)系起來(lái)。
   “數(shù)字體驗(yàn)營(yíng)銷中心投資預(yù)計(jì)200萬(wàn)元,比一般的沙盤營(yíng)銷中心造價(jià)貴5倍。但在用戶體驗(yàn)和留客量上,有明顯提升。”該傳媒有限公司負(fù)責(zé)人透露,武漢本土房企也開始著手建設(shè)數(shù)字營(yíng)銷中心。
   “這種形式的案場(chǎng)就是未來(lái)趨勢(shì),就是未來(lái)每個(gè)售樓部的標(biāo)準(zhǔn)模版,以客戶體驗(yàn)為中心的思路,絕對(duì)是迎合群眾需要的。同時(shí),數(shù)字案場(chǎng)直接秒殺了傳統(tǒng)售樓部,直接增強(qiáng)了購(gòu)房者的自主體驗(yàn)。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為,傳統(tǒng)的房產(chǎn)營(yíng)銷策劃僅僅停留在吸引更多的客戶,也就是傳統(tǒng)的“拉客”,而在實(shí)際轉(zhuǎn)型過(guò)程中,直接“留客”消化客戶,才是生存致勝的核心,“數(shù)字營(yíng)銷中心或成為未來(lái)房產(chǎn)營(yíng)銷標(biāo)配。”
  
  看預(yù)期:2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)
  
  8日,中金公司發(fā)布預(yù)測(cè),2015全年將有兩次降息,而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預(yù)測(cè):2.0%)。
   “基于此數(shù)據(jù),實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì),回落速度緩于2012年。”中金公司解釋說(shuō),“實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān),實(shí)際利率回落,同時(shí)預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)。”
  中金宏觀組預(yù)計(jì)2015M2增速依然將保持13%的同比增長(zhǎng),新增信貸額達(dá)9.5萬(wàn)億元。按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn),新增信貸的15%-20%將用于按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,估計(jì)全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬(wàn)億元左右,同比增長(zhǎng)14%,將支持住宅銷售額同比增長(zhǎng)5%6.91萬(wàn)億元。
  
  轉(zhuǎn)重心:“改善”+“保障”
  
  2013年開始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由住房短缺時(shí)代走向升級(jí)改善時(shí)代,標(biāo)志性事件是戶均1套房的實(shí)現(xiàn)。專家認(rèn)為,未來(lái)住房潛在需求將逐年下降,市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”,調(diào)控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
   “一旦到位資金來(lái)源及行業(yè)銷售額滯后,將直接拖累房地產(chǎn)投資增速。”專家指出,目前行業(yè)可售庫(kù)存依然在高位,拿地未有明顯起色,預(yù)計(jì)2015年新開工項(xiàng)目將繼續(xù)縮減。從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看,行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫(kù)存系統(tǒng)性下降,拿地恢復(fù)時(shí)點(diǎn)或在2015年二季度及以后。
  同期,行業(yè)庫(kù)存去化周期在今年年底出現(xiàn)改善跡象。截至9月底,庫(kù)存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右。而2011-2012年周期,庫(kù)存去化月數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在20121月,為17.9個(gè)月,之后迅速降低至20128月的9.0個(gè)月。“這也就意味著,松綁兩限,確實(shí)刺激了不少改善型和保障型住房置業(yè)者。”專家表示。

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